从5月1日起，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。税负是否能真的只减不增，成为了公众关注的焦点。

　　利好建筑、房地产业

　　中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任蔡昌向记者表示，目前在四项营改增试点行业中，房地产和建筑业情况比较复杂，其涉及面广，资金巨大，可以说是比较难啃的“硬骨头”。改革的成功与否关系到税制转换甚至是经济的平稳发展。

　　记者了解到，建筑业的征收范围涉及到工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务等项，原营业税税率为3%，“营改增”后增值税税率为11%。房地产业和建筑业相类似，新税制改革后，增值税税率也为11%。

　　在此项财税改革政策中，提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人以及一般纳税人可以选择简易计税方法，即征收率为3%，也可以选择一般计税方法(11%税率)。但一经选择，36个月内不得变更。

　　一位业内人士对记者表示，目前建筑业大多用的是过渡性政策，在5月1日以前的工程按照简易计税办法计税。虽然征收率也是3%，和营业税时3%一致，但是由于增值税是价外税，按不含税销售额和3%的征收率计税，实际税负仅为2.91%，比原营业税的3%要低。5月1日后，对于适用一般计税方法的一般纳税人，虽然适用税率为11%，比原营业税时高。但按照规定，企业购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产等都可按规定进行抵扣，同样可以实现税负下降。

　　“营改增给建筑业来最大的利好是不动产可以被纳入抵扣范围。”北京城建(600266,股吧)七建设工程有限公司副总会计师冯东菲举例说明，某个建筑公司买一个价值两个亿的办公楼，乘以11%的税率之后，就可以抵扣两千多万的进项税额。如果销项税小于进项税，进项税额可以一直留底，税负可以大大降低。

　　这项抵扣并不是针对某项单独的工程量，而是针对购买办公楼的整个建筑公司。这个建筑公司所有的销项可以跟这个进项在一起做抵扣，这样会大大减少税负。

　　房地产方面，国家税务总局副局长汪康4月12日在全面推开“营改增”试点情况吹风会上表示，推行“营改增”后，个人二手房税负没有增加，还比以前略有降低。

　　新税制根据北京、上海、广州、深圳四城市设计了两套税率：个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买两年以上(含两年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　另外，在新税制下，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣。

　　一位业内人士表示，土地出让金成本在总体开发建设成本中能占比30%左右，再加上其他建设、装修等成本也相应地纳入抵扣范围，企业能进一步压缩成本。

　　另外，房地产企业销售经营用房可以开具增值税专用发票，一般纳税人企业购置房产时，凭借开发商开具的专用发票，就可以直接抵扣11%的进项税额，企业的购买欲望和投资热情都会增加，这对房地产开发企业消化库存无疑会产生积极的推动作用。”

　　华夏幸福(600340,股吧)基业有限公司副总裁吴中兵在媒体采访时表示，新政策明确房地产项目中的土地出让金可以作为抵扣项目。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。如果再减去可抵扣的建安、咨询、设计等成本，企业的实际税率变化不大，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。

　　市场、税率仍需规范

　　营改增对于建筑业和房地产业是一个大的利好政策。但如果市场不够规范，个别企业管理不规范，同样可能造成税负有可能会增加。蔡昌说。

　　对于建筑业来说，一般计税方法是销项税减去进项税，一个建筑公司对外收取的是11%的销项税，但是如果进项税实行3%的税率，建筑公司抵扣就会减少，可能会带来成本的上升。

　　冯东菲向记者表示。营改增实施的头两个月的税率，大部分都按简易计税率3%。从目前来看，一般计税还没有什么新项目，建筑公司的税率不会增加。

　　如果一旦按照一般计税方式，抵扣的进项税额要达到70%以上，才能保持税负持平。按照目前的管理水平和市场，进项税额最多只能达到50%。因此，在一般计税的情况下，需要进一步提升企业的管理水平和市场的规范性。

　　而现在面临的问题是，建设材料基本都是个人的、小规模的、私人买卖，市场的不规范将导致进项税额减少。

　　另外，同一商品可能存在一般纳税人和小规模纳税人之分，将会造成增值税体系下的税负不平衡，导致成本增加。

　　冯东菲举例说明，在购买的材料里面，其销售价格单价为1000元，如果是一般纳税人的话可能要开具17%的增值税专票，销售额为1170元。如果是小规模纳税人只能开局3%的增值税专票，销售额为1030元。材料价格都是1000元，只是进项税一个抵扣了170元，一个抵扣了30元。

　　虽然成本都是1000元，但是附加税会有差别。1000元的材料款，分别乘以3%和17%的税率，其进项税额相差140元。再乘以附加税12%，两项差出15元左右，可能会占用成本。因此，未来在增值税体系下，一些建筑公司在采购的实际操作中，选择、对比价格的工作量大大增加。

　　此外，人工劳务方面也存在不少问题。据冯东菲介绍，虽然增值税政策规定建筑劳务也是11%的税率，但是对于大部分建筑公司总包方来说，也只能取得建筑劳务公司3%的增值税专票，远远达不到11%。

　　据重庆建筑劳务公司了解，按照规定纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元的为一般纳税人，需要交纳11%的增值税。但是很多建筑劳务公司都是以包清工的方式提供建筑服务，按照简易计税方法(3%)计税。

　　但事实上，建筑劳务公司接手一个工程，一年销售收入不可能低于500万元。冯东菲表示，按照正常的结构工程为四五万平方米，1平米是150到200元左右，一个工程可以达到几百万。建筑劳务公司一年接手几个工程的话，不大可能低于500万元的销售额，理论上属于一般纳税人范畴。只是因为建筑劳务业的人工成本(工资)无法进行抵扣才相对税率较低。目前只有较正规的劳务公司按照一般纳税人标准交纳11%的税。退一步讲，如果统一11%的税率，建筑市场的劳务价格还得提高一大块，建筑公司的成本还会上升。

　　营改增在房地产业面临的问题同样较复杂。在房地产开发成本中，土地出让金占到了整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块。土地成本能否进行抵扣，对房地产企业影响较大。

　　不同地区土地成本占比不同，有些地区土地成本占比较高，而由于土地来源的多样性，很难取得相关税务发票，也就难以获得进项抵扣，这样，就会造成企业税负压力的增加。